На что обратить внимание

Чтобы подарить квартиру, недостаточно одного только желания и согласия сторон. Эта процедура требует соблюдения ряда формальностей: сбор пакета необходимых документов, заключение договора и его государственная регистрация, уплата налогов.

Рассмотрим подробно все нюансы дарения жилья.

Человек может подарить квартиру только в том случае, если является ее собственником (например, в результате приватизации или покупки). Причем право собственности должно быть подтверждено так называемыми правоустанавливающими документами, в частности, свидетельством о собственности.

Дарение должно быть добровольным и безвозмездным. Если человеку угрожают или применяют силу, чтобы заставить подписать договор дарения, или он сам получает от этого выгоду, это не дарение. В первом случае такой договор может быть признан судом недействительным и расторгнут. Во втором - будет признан куплей-продажей.

Дарение должно быть безусловным. Иначе говоря, нельзя обязать того, кому дарят, выполнять какие-то условия. Например, запретить продавать квартиру или в обязательном порядке обеспечивать уход и материальное содержания дарителя.

Договор дарения, оформленный на случай смерти дарителя, не имеет юридической силы. В этом случае распоряжение квартирой должно оформляться в форме завещания.

И, напротив, можно обещать подарить в будущем. Например, при наступлении определенного события - свадьбы одаряемого, успешного окончания учебы и др. При этом следует знать о некоторых нюансах такого варианта дарения. А именно:

• если гражданин, которому была обещана в качестве дара квартира, умер, так ее и не получив, его наследники тоже не получат эту квартиру. Исключение возможно, только если в договоре дарения прямо сказано, что квартира переходит к наследникам одаряемого;
• если гражданин, которому был обещан дар, умер, а квартира уже передана, она переходит к его наследникам.
• если даритель, который обещал дарение в будущем, умер, его наследники обязаны выполнить договор. Исключение составляет случай, когда в самом договоре предусмотрено, что дарение отменяется со смертью дарителя.

В отношении некоторых категорий граждан закон установил жесткие требования. Так, запрещено дарение от имени малолетних (детей до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными (то есть психически нездоровых людей), их опекунами и законными представителями.

Кроме того, нельзя дарить подарки:

• работникам больниц, приютов, школ и других подобных учреждений лицами, которые находятся в них на лечении или воспитании;
• служащим государственных учреждений.

Подобные действия могут быть расценены как взятка. Например, в обмен на хороший уход, лечение, подписание документа, быстрое разрешение дела или спорного вопроса и т.п. Отвечать в этом случае придется по уголовному законодательству.

Обратите внимание: речь не идет о так называемых обычных подарках, стоимость которых не превышает 500 рублей. Ограничения дарения распространяются не только на граждан, но и на недвижимость. Так, нельзя дарить квартиры, находящиеся под арестом, в аварийном доме или в доме "под снос". Если же жилье находится в залоге, договор дарения может быть заключен только с разрешения залогодержателя.

Договор дарения

Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация).

Для регистрации договора потребуются следующие документы:

• удостоверяющие личность (паспорт);
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• справка Бюро технической инвентаризации (БТИ) о стоимости жилого помещения (подтверждает принадлежность квартиры дарителю, содержит ее краткое описание с указанием стоимости, а также информацию об имеющихся обременениях (арест, залог); действительна в течение 1 месяца);
• справка жилищно-эксплуатационных органов (ЖЭО, РЭУ и т.п.) об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам (действительна в течение 1 месяца);
• выписка из домовой книги (действительна в течение 1 месяца);
• копия финансового лицевого счета (действительна в течение 1 месяца) или справка о том, что лицевой счет не открывался (для квартир в домах-новостройках);
• согласие супруга на дарение жилого помещения, заверенное у нотариуса;
• разрешение органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают несовершеннолетние).

Состав правоустанавливающих документов на жилое помещение зависит от того, каким образом даритель приобрел свое право собственности: в результате приватизации, по договору купли-продажи, дарения, мены и др. Для удобства приведем перечень необходимых документов:

Приватизация квартиры:

• договор передачи жилого помещения в собственность, прошедший государственную регистрацию;
• свидетельство о праве собственности на жилое помещение;

Договор купли-продажи, дарения, мены:

• договор купли-продажи, дарения или мены, зарегистрированный в Росрегистрации;
• справка из налоговой инспекции об уплате налога с имущества, переходящего в порядке дарения или наследования - если квартира приобретена по договору дарения.

Наследование:

• свидетельство о праве на наследство;
• справка из налоговой инспекции об уплате налога с имущества, переходящего в порядке дарения или наследования.

ЖСК с выплаченным паем:

• свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
• справка ЖСК о сумме выплаченного пая.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире:

• договор передачи комнаты в собственность, прошедший государственную регистрацию;
• свидетельство о праве собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);
• соглашение об определении долей собственников в коммунальной квартире, заверенное нотариально и прошедшее государственную регистрацию;
• заявление соседей по коммунальной квартире с отказом от права преимущественной (первоочередной) покупки;
• справка БТИ для комнаты в коммунальной квартире (с указанием стоимости всей коммунальной квартиры и размера долей всех ее собственников).

Ограничение дарения

Если квартира в совместной собственности

Если супруги в период брака приобрели квартиру, построили дом, приватизировали квартиру, то такое недвижимое имущество является их общей совместной собственностью. Это в полной мере относится и к тому случаю, когда недвижимость формально принадлежит одному из них ("записана" на одного), и другой там не проживает. Исключение возможно, только если в брачном договоре прямо указано, что квартира - собственность одного супруга (например, жены) при любых обстоятельствах.

Чтобы подарить недвижимость, находящуюся в общей совместной собственности, необходимо разрешение супруга, причем заверенное у нотариуса.

Если же один из супругов (муж или жена) приобрел жилое помещение до брака или получил его в дар или по наследству в течение брака, тогда это жилье - его личная собственность, и он может совершать сделки с ним (в том числе и дарение) без согласия второго супруга.

Если в квартире проживают несовершеннолетние

Если в квартире прописаны или проживают несовершеннолетние (дети до 18 лет), подарить такую квартиру можно только с разрешения органов опеки и попечительства (отдел при местной администрации, префектуре, управе). Без такого разрешения дарить нельзя.

Налоги при дарении

Тот, кто получает дар, приобретает определенные обязанности. А именно:

• заплатить госпошлину за регистрацию договора в Росрегистрации;
• уплатить налог с имущества, переходящего в порядке дарения;
• уплатить пошлины за нотариальные действия (если договор дарения удостоверял нотариус).

По закону налог с имущества, переходящего в порядке дарения, необходимо платить только тогда, когда стоимость имущества на день регистрации договора превышает 80-кратный размер МРОТ (8000 рублей). Однако совершенно очевидно, что недвижимости за такие деньги просто нет. Поэтому получается, что налог должны платить все. Ставки налога с имущества, переходящего в порядке дарения, установлены Законом РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". Правда, этот закон утрачивает силу с 1 января 2006 года в связи с принятием Федерального закона от 01.07.2005 N 78-ФЗ.

А пока ставки налога такие:

Стоимость недвижимости	Дети, родители платят:	Другие лица платят:
От 8000 до 85 000 руб.	3 % от стоимости имущества, превышающей 8000 руб.	10 % от стоимости имущества, превышающей 8000 руб.
От 85 100 до 170000 руб.	2310 руб. + 7 % от стоимости имущества, превышающей 85 000 руб.	7700 руб. + 20 % от стоимости имущества, превышающей 85 000 руб.
От 170100 до 255 000 руб.	8260 руб. + 11 % от стоимости имущества, превышающей 170 000 руб.	24 700 руб. + 30 % от стоимости имущества, превышающей 170 000 руб.
Свыше 255 000 руб.	17 610 руб. + 15 % от стоимости имущества, превышающей 255 000 руб.	50 200 руб. + 40 % от стоимости имущества, превышающей 255 000 руб.

Обратите внимание: стоимость квартиры определяется по справке Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Размер налога с имущества, переходящего в порядке дарения, зависит от степени родства дарителя и одаряемого и стоимости жилья. Так, дети и родители платят меньше, чем другие. А супруг вовсе не платит (ст. 4 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1).

Для наглядности рассмотрим пример.

Отец дарит дочери квартиру стоимостью 1 000 000 рублей.

Сумма налога, которую ей придется заплатить, составит 129 360 рублей (17 610 руб. + 15% х (1000 000 - 255 000) руб.).

Отметим, что удостоверять договор дарения у нотариуса не обязательно. Закон этого не требует, впрочем, и не запрещает. Стоимость нотариальных услуг зависит от суммы договора дарения и степени родства сторон:

Кому дарят	Сколько платить
Детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам	0,3 % от суммы договора, но не меньше 300 руб.
Другим гражданам	при стоимости квартиры до 1000000 руб.- 1 процент от цены, но не менее 300 руб.; при стоимости квартиры от 1000001 руб. до 10000000 руб. включительно- 10000 руб. плюс 0,75 % от стоимости жилья, превышающей 1 000 000 руб.; при стоимости квартиры свыше 10 000 000 руб. - 77 500 руб. плюс 0,5 % от суммы договора, превышающей 10000000 руб.

Как видно из таблицы, нотариальные тарифы достаточно высокие. А при дарении "двушки" или "трешки" и вовсе запредельные.

Конечно, нотариус - это дополнительный свидетель сделки. Но ведь дарит, как правило, родной человек. Поэтому иногда такая "перестраховка" может быть излишней. Чтобы подтвердить право на жилье, вполне достаточно обязательной регистрации договора дарения в Росрегистрации.

Впрочем, обращаться к нотариусу или нет, решать все же вам.

Отказ от дара

Договор дарения заключается по взаимному согласию сторон. Но одаряемый имеет право в любое время до передачи дара отказаться от него. Это в полной мере относится и к случаю, когда дарят квартиру.

Поскольку договор дарения жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации, от этого зависит форма отказа.

Если договор дарения квартиры зарегистрирован, то отказ от принятия дара должен быть оформлен письменно и тоже подлежит государственной регистрации.

Отказ принять квартиру в дар до государственной регистрации договора дарения никакого специального оформления не требует. Договор будет считаться расторгнутым после уведомления дарителя об отказе от его дара.

А если договор был заверен нотариально, нужно подать нотариусу заявление об отказе. Он сделает отметку на договоре и внесет запись об этом в свой реестр.

Даритель, в свою очередь, может потребовать, чтобы тот, кому предназначался дар, возместил ему убытки, причиненные своим отказом. Например, возместил расходы в связи с выездом из принадлежащей ему квартиры.